旅游產(chǎn)業(yè)的地位與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模的快速發(fā)展，使得旅游地產(chǎn)不僅僅成為一種新旅游產(chǎn)品進(jìn)入客源市場(chǎng)，同時(shí)也成為一種成功的多產(chǎn)業(yè)融合方式進(jìn)入行業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，以此也拉動(dòng)眾多國內(nèi)外規(guī)模企業(yè)競(jìng)向滾動(dòng)資金開發(fā)旅游地產(chǎn)。也形成了一個(gè)又一個(gè)讓世人關(guān)注的經(jīng)典案例。筆者作為從事旅游地產(chǎn)研究的咨詢專家，經(jīng)過歸類整理，提出了中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的新模式與注意策略，期望能夠?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的科學(xué)開發(fā)提供智業(yè)支持。
一、四種新模式將主導(dǎo)未來中國旅游地產(chǎn)進(jìn)入科學(xué)與可持續(xù)發(fā)展的正確軌道
1、“城市功能區(qū)”的旅游地產(chǎn)新模式
伴隨著中國城市化進(jìn)程加快，城市在空間上不斷外擴(kuò)，區(qū)域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地價(jià)的飆升、環(huán)境的惡化，使得人們不由自主向城區(qū)邊緣擴(kuò)散，從而催生了新的城市空間版圖。在這一時(shí)代背景下，旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場(chǎng)空間和機(jī)會(huì)，區(qū)域資源被置于廣闊的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，使旅游地產(chǎn)價(jià)值更大化。同時(shí)，旅游地產(chǎn)也逐步成為提升城市形象，改善城市品質(zhì)的重要支撐，甚至在某種程度上牽引城市空間的發(fā)展走向?？梢哉f城市化與旅游地產(chǎn)將逐步體現(xiàn)出“雙輪驅(qū)動(dòng)”的并存態(tài)勢(shì)，相互為用，缺一不可。而旅游城市化是旅游作為推動(dòng)城市化的一種動(dòng)力, 引導(dǎo)人口向城市集中的過程，是基于后現(xiàn)代主義消費(fèi)觀和后現(xiàn)代主義城市觀的一種城市發(fā)展形式,能夠在推動(dòng)城市化的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步合理調(diào)整城市空間、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境、提高城市精神文化內(nèi)涵，從而達(dá)到建設(shè)可持續(xù)發(fā)展的宜居城市目標(biāo)。從消費(fèi)的角度看, 旅游地產(chǎn)作為與旅游城市化過程最為密切的產(chǎn)業(yè)，代表了旅游提升城市功能的關(guān)鍵過程。旅游地產(chǎn)作為現(xiàn)代消費(fèi)的重要組成部分, 引起的城市化過程是城市化一種新的模式在實(shí)踐中逐漸顯現(xiàn)，并在旅游界和地產(chǎn)界引起了極大的關(guān)注。
大中型城市市內(nèi)或市郊的城市化進(jìn)程中，在沒有資源優(yōu)勢(shì)的情況下，需要旅游地產(chǎn)在自我營造的旅游氛圍中開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)行大型旅游項(xiàng)目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動(dòng)作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢(shì)搞地產(chǎn)開發(fā)。此類地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量，將旅游地產(chǎn)開發(fā)提升到一個(gè)新境界。
案例來說明：《武清天和城旅游地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃》項(xiàng)目位于天津市武清區(qū)下朱莊街，下朱莊是武清面向天津的南大門，西北距北京五環(huán)路75 公里，南距天津外環(huán)10公里，東南距天津塘沽新港75 公里，地理位置得天獨(dú)厚。經(jīng)過綜合論證，創(chuàng)意基于“水”主題的風(fēng)情水鎮(zhèn)，即充分利用優(yōu)勢(shì)水要素，將項(xiàng)目地水資源進(jìn)行概念化，提出海、湖、河、溪（濕地）四個(gè)層次，由此延展出四大風(fēng)情承載風(fēng)情水鎮(zhèn)概念。包括具有海灣特色的阿姆斯特丹風(fēng)情、具有開放內(nèi)海的威尼斯風(fēng)情、具有城市黃金水道的巴黎塞納河風(fēng)情、具有河溪、濕地風(fēng)格的中國江南水鄉(xiāng)風(fēng)情。通過導(dǎo)入各風(fēng)情的核心要素與項(xiàng)目地有機(jī)結(jié)合，形成四大特色物業(yè)板塊。核心要素應(yīng)用包括：威尼斯風(fēng)情的開放內(nèi)?？臻g、小船、圣馬克廣場(chǎng)、蜿蜒的水巷等；阿姆斯特丹風(fēng)情的成片郁金香、浪漫運(yùn)河、隨處可見的腳踏車、珍貴的藝術(shù)收藏文化、層高三到四層的山形墻建筑等；江南水鄉(xiāng)風(fēng)情的水陸并行、臨水而居、前巷后河、白墻灰瓦建筑形成的“小橋、流水、人家”；塞納河風(fēng)情的36座特色橋梁、河兩岸豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)、休閑文化等。該主題賦予項(xiàng)目地豐富的水居文化與外向的吸引力，形成雙倍價(jià)值。增強(qiáng)項(xiàng)目地以居住地產(chǎn)為本質(zhì)的綜合吸引力的同時(shí)為旅游休閑、商務(wù)、會(huì)議、康療、運(yùn)動(dòng)等多產(chǎn)業(yè)生長(zhǎng)提供了溫床。最終形成以為人們創(chuàng)造休閑生活方式為目標(biāo)，以區(qū)內(nèi)水空間為核心吸引力，以品質(zhì)居住為核心功能，集商務(wù)、會(huì)議、康療、運(yùn)動(dòng)、休閑為一體的具備旅游區(qū)與城市雙功能的旅游地產(chǎn)集群。
2、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)”的旅游地產(chǎn)新模式
產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)模式是新時(shí)期旅游地產(chǎn)開發(fā)的方向，主要借助旅游產(chǎn)業(yè)的廣泛引入，以高品質(zhì)天然資源與生態(tài)水資源為依托，以發(fā)展生態(tài)休閑旅游經(jīng)濟(jì)及其衍生產(chǎn)業(yè)為目的，建設(shè)一座以旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)為主題經(jīng)濟(jì)模式的發(fā)展城市。筆者在天津城市休閑化咨詢中，倡議并提出了濱海旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、主題公園集群發(fā)展區(qū)、環(huán)城市休閑產(chǎn)業(yè)帶等運(yùn)營模式。在大連城市旅游發(fā)展過程中提出了旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)、度假產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的運(yùn)營思路，確立了群島、群園的產(chǎn)業(yè)構(gòu)建體系，并提出了“運(yùn)營一體、投資多元、權(quán)屬對(duì)應(yīng)、業(yè)態(tài)規(guī)范”的機(jī)制。在杭州城市旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中提出了產(chǎn)業(yè)綜合體的旅游發(fā)展模式，在都市旅游產(chǎn)業(yè)西進(jìn)發(fā)展格局中重點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)組團(tuán)布局。在寧波城市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中提出了產(chǎn)業(yè)基地的旅游發(fā)展模式，在提升主題特色旅游產(chǎn)品集聚的同時(shí)要是突破都市綜合服務(wù)基地建設(shè)。所有這些都將為城市的休閑化進(jìn)程提供驅(qū)動(dòng)力。
目前中國，新城引入旅游產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)象越來越普遍，這是旅游產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn)以及新城建設(shè)的需要二者共同決定的。旅游產(chǎn)業(yè)成為新城城市化的重要驅(qū)動(dòng)力。旅游的發(fā)展，可以帶動(dòng)景區(qū)及其周邊地區(qū)出現(xiàn)城市化現(xiàn)象，包括鄉(xiāng)村城市化和由于旅游資源開發(fā)帶來的度假酒店業(yè)、商業(yè)區(qū)等城市面貌建筑物的大量建設(shè)。其一是旅游產(chǎn)業(yè)是新城初建的先導(dǎo)力量。新城發(fā)展旅游業(yè)具備了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)、城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)和政策優(yōu)勢(shì)。主城區(qū)旺盛的旅游需求又帶來了大量的客源，若基于以上優(yōu)勢(shì)以各類旅游景區(qū)的構(gòu)建作為新城啟動(dòng)的先導(dǎo)，有利于促進(jìn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的快速完善，依托旅游項(xiàng)目開展的觀光旅游和商務(wù)旅游為新城帶來了人氣，同時(shí)也促進(jìn)了旅游外延產(chǎn)業(yè)的集聚，這些都為人口的進(jìn)一步遷移、城市規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大提供了前提條件。以華僑城為例，主題公園的構(gòu)建，成為了區(qū)域的核心吸引力，極大的帶動(dòng)了商業(yè)、居住地產(chǎn)，逐漸形成配套完善的成熟社區(qū)。其二是旅游產(chǎn)業(yè)是鄉(xiāng)村城市化的重要驅(qū)動(dòng)力。由于新城多位于主城郊區(qū)，結(jié)合國內(nèi)城鄉(xiāng)現(xiàn)狀，新城的建設(shè)帶有濃厚的鄉(xiāng)村城市化色彩。旅游產(chǎn)業(yè)對(duì)鄉(xiāng)村城市化的驅(qū)動(dòng)力主要來源于旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)的融合，如觀光農(nóng)業(yè)、設(shè)施農(nóng)業(yè)的出現(xiàn)改變了農(nóng)民的從業(yè)環(huán)境，由單純的作物種植進(jìn)入到服務(wù)行業(yè)的范疇，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單就解決了農(nóng)民的就業(yè)問題，提高了農(nóng)民收入，極大緩解了城鄉(xiāng)差別、城鎮(zhèn)居民收入差別導(dǎo)致的二元結(jié)構(gòu)矛盾，為新城的快速發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定鋪平了道理。其三是旅游產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。成功的新城應(yīng)該提供滿足于社區(qū)日常的居住、文化、教育、商業(yè)和公眾或私人服務(wù)的需求，形成相對(duì)獨(dú)立的城市社區(qū)，這就要求有合理的產(chǎn)業(yè)配置。在產(chǎn)業(yè)融合的大背景下，旅游業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的構(gòu)建中日益凸顯其優(yōu)勢(shì)，旅游業(yè)可以與農(nóng)業(yè)結(jié)合，形成觀光農(nóng)業(yè)；與工業(yè)結(jié)合，形成旅游裝備制造業(yè)；與商業(yè)結(jié)合，形成旅游商業(yè)，如主題商場(chǎng)、美食\購物街區(qū)等；與文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，形成演藝、文化體驗(yàn)；與醫(yī)療產(chǎn)業(yè)融合，形成醫(yī)療旅游及養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)等。形成新型外延產(chǎn)業(yè)的聚集，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)為新城發(fā)展注入巨大的活力，帶來新城的空間化延展、規(guī)模化擴(kuò)張及城市生活方式的提供。其四是旅游產(chǎn)業(yè)可以促進(jìn)新城環(huán)境打造、提供休閑生活方式。人們向往優(yōu)美怡人的生活、工作環(huán)境，花園新城成為發(fā)展主流。旅游對(duì)生態(tài)環(huán)境的打造，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，主題街區(qū)的美化，文化底蘊(yùn)的挖掘，休閑氛圍的營造等等，共同形成新城全新的城市形象和高品質(zhì)的生活方式。由于新城的區(qū)位、政策等優(yōu)勢(shì)，旅游產(chǎn)業(yè)會(huì)自發(fā)聚集到新城，成為城市旅游發(fā)展的新平臺(tái)。在旅游產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)下形成的花園新城和休閑生活氛圍，本身就具有極強(qiáng)的旅游吸引力。新城擁有相對(duì)較低的土地成本、優(yōu)越的地理和交通區(qū)位及消費(fèi)能力巨大的客源群體。在市場(chǎng)的作用下，新城成為旅游產(chǎn)業(yè)的自發(fā)集聚地。旅游規(guī)劃視角下的新城規(guī)劃，是基于旅游與新城特性的天然契合，是新城和城市旅游發(fā)展的共同需要，也是新城規(guī)劃的重要趨勢(shì)。
3、“旅游小城鎮(zhèn)”的旅游地產(chǎn)新模式
“旅游小城鎮(zhèn)”的開發(fā)核心在于不僅僅要注重解決農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，同時(shí)要關(guān)注小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)和吸引力 與消費(fèi)力的提升。所以，小城鎮(zhèn)的建設(shè)與發(fā)展，主導(dǎo)思路應(yīng)該是提高消費(fèi)能力和吸引消費(fèi)的能力。關(guān)鍵在于要挖掘這個(gè)小城鎮(zhèn)的歷史文化遺產(chǎn)，張揚(yáng)這個(gè)小城鎮(zhèn)獨(dú)具特色的自然風(fēng)貌，扶持這個(gè)小城鎮(zhèn)幾千年來賴以生存發(fā)展的特色產(chǎn)業(yè)（如手工業(yè)、餐飲業(yè)），以旅游開發(fā)為載體，建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，形成以旅游產(chǎn)業(yè)為特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)，其發(fā)展目標(biāo)，是獨(dú)具地方濃郁文化特色的主題旅游小鎮(zhèn)。
開發(fā)旅游小鎮(zhèn)，是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)。根據(jù)旅游小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)定位，可以將其細(xì)分為資源主導(dǎo)型、旅游接待型和生態(tài)觀光型三類，吸引大城市的先富群體移居小城鎮(zhèn)，促進(jìn)共同富裕。在國外，旅游服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的地方，不僅是風(fēng)景名勝點(diǎn)，包括了鄉(xiāng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而鄉(xiāng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)的旅游服務(wù)業(yè)，對(duì)本地居民更具有普遍性、日常性。那些沒有或者不能在鄉(xiāng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)置房的群體，一到周末，就喜歡到小鎮(zhèn)上住一夜，或購物，享受自然貼近、返璞歸真的歡愉。通過建設(shè)旅游小鎮(zhèn)，可吸引社會(huì)資金的投入，更好地整合、挖掘、保護(hù)豐富的自然、歷史和民族文化資源。通過這些資源的合理開發(fā)利用，提升城鎮(zhèn)建設(shè)和旅游發(fā)展的文化內(nèi)涵，使旅游小鎮(zhèn)成為旅游和文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新載體，進(jìn)而更加充分地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。
發(fā)展旅游小鎮(zhèn)，可以增加新的就業(yè)崗位，為農(nóng)村富余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶動(dòng)農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入、提高農(nóng)民生活水平。
旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為中國旅游小鎮(zhèn)開發(fā)主要?jiǎng)恿χ?，將旅游小?zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，是能夠形成政府資金來源和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成的關(guān)鍵。一方面，小城鎮(zhèn)的建設(shè)，國家給予了大量的資金及土地等政策支持措施，特別是，小城鎮(zhèn)的土地，不僅僅為國有土地開發(fā)，還為集體土地流轉(zhuǎn)開了口子，是一個(gè)地產(chǎn)領(lǐng)域的缺口；另一方面，小鎮(zhèn)開發(fā)中，房地產(chǎn)價(jià)格非常低，本地居民購買力不強(qiáng)，商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)不太有興趣，但旅游地產(chǎn)，則意味著巨大的商機(jī)――因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的賣家，不是本地居民，而是全國各地的度假游客和度假房地產(chǎn)投資人。開發(fā)商以低價(jià)獲取的小鎮(zhèn)土地為依托，面向全國乃至國際銷售風(fēng)景旅游地的度假物業(yè)，利差極大，一旦銷售成功，獲利豐厚。旅游小鎮(zhèn)的發(fā)展要素，要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；要設(shè)計(jì)旅游吸引力動(dòng)力機(jī)制，及小鎮(zhèn)的吸引力是什么；要規(guī)劃旅游小鎮(zhèn)的功能及布局，旅游小鎮(zhèn)的功能包括居住、集散、夜間娛樂、觀光、休閑、度假、游樂；要整合小鎮(zhèn)的旅游資源，策劃具有小城鎮(zhèn)和旅游雙重功能的項(xiàng)目；要做好小鎮(zhèn)的景觀規(guī)劃，打造旅游小鎮(zhèn)的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境；設(shè)計(jì)政府功能與商業(yè)功能相結(jié)合的運(yùn)作模式。將旅游小鎮(zhèn)開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，在大理古城、麗江古城、陽朔西街、鳳凰古城等地，已經(jīng)得到實(shí)踐，并走在了全國旅游地產(chǎn)的前列。大規(guī)模、高水準(zhǔn)的旅游啟動(dòng)使區(qū)域具備完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，而且資訊商貿(mào)發(fā)達(dá)，很快成為區(qū)域內(nèi)最佳的人居社區(qū)和商貿(mào)辦公中心，以此為發(fā)展核心，向外輻射逐漸擴(kuò)散到與旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)等相關(guān)的產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售和服務(wù)、形成一套完整的綜合產(chǎn)業(yè)鏈條，創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)附加值，以城鄉(xiāng)互動(dòng)休閑體系構(gòu)建起中國式的新鄉(xiāng)村主義。
4、“鄉(xiāng)村旅游綜合體”的旅游地產(chǎn)新模式
國家提出新農(nóng)村建設(shè)的戰(zhàn)略方針是要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、旅游休閑化，最終實(shí)現(xiàn)全面小康。從2005年提出新農(nóng)村建設(shè)戰(zhàn)略方針到如今，大江南北涌現(xiàn)了許許多多的典型和模式。其中不乏由房企運(yùn)作的新農(nóng)村建設(shè)，也出現(xiàn)了一些反面教材——“新農(nóng)村房地產(chǎn)建設(shè)”。那么做為房企該選擇怎樣的路徑介入新農(nóng)村建設(shè)這片藍(lán)海呢？
從戰(zhàn)略來說：一是借勢(shì)旅游順應(yīng)國家發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。未來十年是國家發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，中央把轉(zhuǎn)變發(fā)展方式確定為工作的主線。從國家戰(zhàn)略的角度來看，在這個(gè)歷史轉(zhuǎn)折時(shí)期，著力推進(jìn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變需要系列新的突破口。而旅游恰恰因其特殊的戰(zhàn)略性，面臨新的歷史性選擇——能夠也應(yīng)該成為國家戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要切入點(diǎn)和突破口；二是發(fā)展經(jīng)濟(jì)形成以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)。新農(nóng)村建設(shè)首先必須發(fā)展經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恰恰需要打破農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的界限，把農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。旅游產(chǎn)業(yè)橫貫一、二、三產(chǎn)業(yè)，是各個(gè)產(chǎn)業(yè)的膠合劑，旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)是新時(shí)期新農(nóng)村建設(shè)的重要手段；三是平衡三方實(shí)現(xiàn)農(nóng)民致富、政府滿意、投資商獲利。在為地方造福的大格局之下謀求企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益，才是企業(yè)發(fā)展的根本所在。幫助農(nóng)民增收、創(chuàng)收，改善生活方式；為政府高起點(diǎn)，大手筆實(shí)施科學(xué)化的新農(nóng)村建設(shè)，貫徹落實(shí)相關(guān)政策方針，爭(zhēng)創(chuàng)新農(nóng)村建設(shè)示范工程。
從戰(zhàn)術(shù)上來說：一是選好區(qū)位拿大地塊。房企只有拿到大的地塊，并距離中心城區(qū)一個(gè)半小時(shí)車程之內(nèi)。才能借助目標(biāo)房產(chǎn)的區(qū)位、交通等方面的優(yōu)勢(shì)，有系統(tǒng)地開發(fā)內(nèi)部生態(tài)完整的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)才能在未來取得預(yù)期收益；二是村容村貌建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相融合。以旅游的視角，審視農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、商貿(mào)農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)耕地資源集約化利用、多元化經(jīng)營、建立產(chǎn)銷通道；審美村容村貌整治，以旅游配套設(shè)施的要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并引導(dǎo)農(nóng)民經(jīng)營農(nóng)家樂、民宿等，促使部分農(nóng)民融入旅游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)；三是旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居所型地產(chǎn)結(jié)合。根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域的旅游資源品質(zhì)屬性和未來旅游發(fā)展藍(lán)圖構(gòu)想，科學(xué)配比旅游服務(wù)型地產(chǎn)與居住型地產(chǎn)。本文所指的旅游服務(wù)型地產(chǎn)是指旅游酒店、農(nóng)莊、度假村、商業(yè)購物設(shè)施等。居所型地產(chǎn)是指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)，包括居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等；最后，還需要匯聚多方智慧全方位高起點(diǎn)規(guī)劃。以旅游為主導(dǎo)的新農(nóng)村建設(shè)涉及旅游產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等多方領(lǐng)域。房企需要在前期就跳出傳統(tǒng)項(xiàng)目運(yùn)作模式，進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃策劃。
二、六種策略驅(qū)動(dòng)中國旅游地產(chǎn)步入企業(yè)效益與社會(huì)價(jià)值最大化的雙贏境地
策略一：注意多元業(yè)態(tài)創(chuàng)意
⑴對(duì)城市的公共休閑空間和休閑生活進(jìn)行關(guān)注，打造休閑業(yè)態(tài)的集中區(qū)域。如城市商業(yè)、城市商務(wù)、城市會(huì)展、城市娛樂、城市餐飲、城市文化等等的業(yè)態(tài)集群；②在產(chǎn)業(yè)集聚的同時(shí)，要注意和引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)與公共服務(wù)空間的融合，如城市的步行街、步行區(qū)及寧靜的廣場(chǎng)、綠地、花園一體規(guī)劃與運(yùn)營相統(tǒng)一；③要加強(qiáng)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌的保護(hù)和城市格調(diào)的保護(hù)，為城市休閑化發(fā)展提供良好的人文特征；④要注重重點(diǎn)休閑載體建設(shè)。例如城市公園和市民廣場(chǎng)，城市公園和市民廣場(chǎng)是地域文化的集中表現(xiàn)方式之一，也是多數(shù)市民日常休閑活動(dòng)的首選區(qū)域；如中央商業(yè)游憩區(qū)，結(jié)合休閑娛樂、商業(yè)活動(dòng)、飲食、文化等產(chǎn)業(yè)元素，凝聚城市休閑氣氛；如臨水城市的濱水休閑帶，它是城市休閑的亮點(diǎn)和重點(diǎn)，同時(shí)也是生活質(zhì)量的體現(xiàn)點(diǎn)和提高點(diǎn)；如休閑餐飲體系，要構(gòu)造主體吸引物，包括酒吧、茶座、地方美食等等；如娛樂體系，要特色突出，形成一個(gè)多層次的業(yè)態(tài)構(gòu)成；如健身體系，要方便齊全，包括運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、水療保健、高爾夫等；如文化體系，要體現(xiàn)時(shí)尚與綜合，主要構(gòu)成有圖書館、博物館、多功能電影院，以及商業(yè)街、創(chuàng)意街區(qū)、SHOPPING MALL等。
策略二：強(qiáng)化綠色生態(tài)修復(fù)
綠色山水、生態(tài)田園往往是旅游地產(chǎn)開發(fā)的獨(dú)特賣點(diǎn)和核心吸引力，是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)和前提。歸類起來主要有：1、出入便捷的生態(tài)觀光路，在旅游地產(chǎn)的橫穿區(qū)域打通一條生態(tài)環(huán)境良好、視野開闊同時(shí)道路等級(jí)高的旅游觀光和體驗(yàn)路；2、建立綠色隔離帶，以實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)區(qū)域與周邊一些傳統(tǒng)項(xiàng)目的生態(tài)隔離；3、生態(tài)水體景觀環(huán)境的再造，以及水岸景觀和休閑設(shè)施的建設(shè)，整體營造環(huán)山繞水的優(yōu)美環(huán)境；4、對(duì)荒山裸地進(jìn)行植樹造林和景觀治理，提升各種經(jīng)濟(jì)林種植面積和適宜種類。將已經(jīng)存在的林帶擴(kuò)大成林和產(chǎn)業(yè)種植區(qū)，通過科學(xué)引導(dǎo)和體驗(yàn)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略定位，形成具有典型示范意義和高附加值的特色生態(tài)產(chǎn)業(yè)區(qū)；5、對(duì)農(nóng)田景觀進(jìn)行大地景觀設(shè)計(jì)，形成具有特色的田園景觀生態(tài)，各設(shè)施的造型及顏色均考慮整體環(huán)境的調(diào)和效果，而景觀上配合生態(tài)資源做出最適當(dāng)?shù)慕?gòu)；
策略三：引導(dǎo)綜合政策扶持
目前可以利用的政策集成：1、旅游度假區(qū)政策，所在地政府可以給予貸款貼息或以獎(jiǎng)代補(bǔ)扶持，3年內(nèi)減半征收市政公用設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，在安排國債資金、財(cái)政貼息或補(bǔ)助資金時(shí)，享受其他經(jīng)濟(jì)主體同等的政策，給予適度的稅費(fèi)優(yōu)惠；2、新農(nóng)村建設(shè)示范工程。國家和省級(jí)政府對(duì)新農(nóng)村的建設(shè)有比較多的鼓勵(lì)和優(yōu)惠措施，國家農(nóng)業(yè)部每年有固定基金對(duì)“新農(nóng)村建設(shè)示范點(diǎn)”進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和宣傳；3、農(nóng)村公路建設(shè)（國家補(bǔ)貼和國債工程）、旅游公路（非干線）建設(shè)（國家旅游局、吉林省旅游局）工程。國家旅游局和省級(jí)旅游局重點(diǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施，特別是旅游公路建設(shè)具有較大支持力度；4、是國家2010年民生工程的資金補(bǔ)貼以及國家發(fā)改委批給各地都有鼓勵(lì)民生發(fā)展的支持資金；5、設(shè)施農(nóng)業(yè)的推廣政策；6、江河湖海水源保護(hù)以及涵養(yǎng)林造林工程政策以及生態(tài)堤防建設(shè)資金；7、國家鼓勵(lì)農(nóng)村沼氣池和節(jié)柴炕灶利用（國債補(bǔ)貼、省補(bǔ)貼）以及自然村屯自來水改造項(xiàng)目（國家）。按照年度自來水改造實(shí)際情況進(jìn)行一定補(bǔ)助；
策略四：拉動(dòng)空間功能轉(zhuǎn)換
一個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)有時(shí)因?yàn)橹苓叺囊粭l路、政府的一條法規(guī)、區(qū)域的一個(gè)村莊而改變了整個(gè)發(fā)展格局，如何在限定條件下或突變情況下尋求突破點(diǎn)，并可快速反應(yīng)獵得新的發(fā)展思路和空間，成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。筆者在推進(jìn)《泰山風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》。項(xiàng)目組進(jìn)駐泰山深度調(diào)研后，通過權(quán)衡中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)的關(guān)系、與泰安城市的關(guān)系，鑒于中軸線千百年來已形成的文化格局，提出了“一軸兩翼一環(huán)線”，即提升中軸線，擴(kuò)展兩翼，貫通沿山大環(huán)線的大泰山旅游產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展戰(zhàn)略。從實(shí)踐效果來看，此空間格局的創(chuàng)意，首先，有效的解決了中國風(fēng)景名勝區(qū)如何堅(jiān)持保護(hù)與開發(fā)并重的原則；其次，從產(chǎn)品上有效的解決了泰山如何在未來的休閑度假時(shí)代繼續(xù)引領(lǐng)中國旅游走出中國、影響世界的國際競(jìng)爭(zhēng)力問題。也為泰山從百年來的單一中軸線旅游走向兩翼共同發(fā)展，形成“雙軸驅(qū)動(dòng)、兩翼擴(kuò)展”的大泰山旅游格局，構(gòu)建了目的地的復(fù)合旅游產(chǎn)品。第三，規(guī)劃創(chuàng)意的環(huán)山旅游觀光作用的景觀大道是具有國家意義的“中國國山風(fēng)景道”，因?yàn)檫@個(gè)舉措不僅僅有旅游的特質(zhì)與形象，同時(shí)也成為泰山與泰安山城和諧發(fā)展，既有效的保護(hù)泰山避免城市化的開發(fā)侵?jǐn)_，又把環(huán)山旅游景觀價(jià)值最大化的標(biāo)志與表現(xiàn)。隨著泰山環(huán)山風(fēng)景道、西翼旅游綜合服務(wù)區(qū)、東翼《封禪大典》大型實(shí)景演出、漢武帝封禪御道及古鎮(zhèn)文化創(chuàng)意園等大型項(xiàng)目的落地運(yùn)營，2010年將是泰山走向全域化產(chǎn)業(yè)布局、大泰山旅游格局、目的地旅游產(chǎn)品、國際化品牌價(jià)值的豐盈時(shí)期。
策略五：利益驅(qū)動(dòng)土地流轉(zhuǎn)
土地資源的有效流轉(zhuǎn)是旅游項(xiàng)目落地的重要保障，在旅游開發(fā)中怎樣才能使農(nóng)民、企業(yè)、政府的土地利益維持均衡？筆者水利完成的蘇州市虞山尚湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，實(shí)施土地流轉(zhuǎn)的利益共享戰(zhàn)術(shù)很好的解決了這一問題。按照旅游區(qū)發(fā)展“進(jìn)三、優(yōu)一、退二”的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，對(duì)不符合旅游區(qū)發(fā)展要求的工業(yè)企業(yè)（主要指非農(nóng)、非涉旅企業(yè)）實(shí)施“退區(qū)進(jìn)園”。工業(yè)企業(yè)搬離旅游區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，遷入工業(yè)園區(qū)內(nèi)，享受優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策和良好的功能配套。收回的土地用于旅游發(fā)展，實(shí)現(xiàn)土地空間置換。申報(bào)國家、省或地市級(jí)重點(diǎn)扶持或旅游示范項(xiàng)目，取得上級(jí)政府在土地上的支持。依托國家各大部委支持方向，根據(jù)經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，可從多角度申報(bào)項(xiàng)目，如：當(dāng)代江南文化示范基地江南文化藝術(shù)中心——國家文化產(chǎn)業(yè)示范基地；常熟古琴藝術(shù)中心——國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和繼承；江蘇省硒茶產(chǎn)業(yè)園——江蘇省農(nóng)科院合作重點(diǎn)試驗(yàn)項(xiàng)目；中國風(fēng)景名勝區(qū)保護(hù)與開發(fā)論壇會(huì)址——中國風(fēng)景名勝區(qū)的研討交流基地等。整理農(nóng)村集體建設(shè)用地，盤活存量土地資源。比如通過“減法”將旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部分農(nóng)戶搬遷出去，騰出的宅基地可以置換為旅游項(xiàng)目的建設(shè)用地指標(biāo)；比如清理農(nóng)村集體建設(shè)用地，成立農(nóng)村土地股份合作社，所有者以地折價(jià)入股介入旅游開發(fā)獲得相應(yīng)收益。比如置換宅基地功能，對(duì)民居進(jìn)行改造，農(nóng)民在自愿的情況下直接或間接（土地入股）
策略六：主題特征有效運(yùn)用
介入旅游經(jīng)營，獲取收益。合理流轉(zhuǎn)農(nóng)、林用地，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營、促進(jìn)土地集約化利用。保持土地性質(zhì)不變，引導(dǎo)特色農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、特色化生產(chǎn)；旅游經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)地塊置換，達(dá)到占補(bǔ)平衡。農(nóng)民、企業(yè)、政府在土地流轉(zhuǎn)的過程中共享了利益，保障開發(fā)商快速啟動(dòng)項(xiàng)目，促進(jìn)了項(xiàng)目落地。為虞山尚湖旅游區(qū)成為“山水城”一體發(fā)展的、復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)的全國知名旅游區(qū)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
旅游地產(chǎn)的開發(fā)愿景主要是以休閑度假游客為主，大多建在濱海、山川、湖泊等自然風(fēng)景區(qū)附近。選址遠(yuǎn)離市區(qū)，交通便利。而且分布很廣，輻射范圍遍及全國各地，向旅游者們傳達(dá)不同區(qū)域、不同民族豐富多彩的地域風(fēng)情、歷史文化等。度假酒店經(jīng)營季節(jié)性強(qiáng)，對(duì)娛樂設(shè)施要求較完善，突出個(gè)性化服務(wù)。在設(shè)計(jì)風(fēng)格上返璞歸真，講究人與自然融合，努力為住客創(chuàng)造休閑放松的環(huán)境。所以主題化成為其核心的開發(fā)理念。主要有：1、強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境主題化。地理位置遠(yuǎn)離城市、交通便利，主要建于濱海、山野、林地、峽谷、鄉(xiāng)村、湖泊、溫泉等自然風(fēng)景區(qū)附近。度假酒店與大自然有著密不可分的聯(lián)系，它多處于環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)敏感地帶，講究人與自然的融合，注重給予旅游者一種度假的心情與情調(diào)，達(dá)到與現(xiàn)實(shí)生活的短暫隔離、和自然風(fēng)光親密接觸，實(shí)現(xiàn)自然、人文與時(shí)尚生活的完美結(jié)合，呈現(xiàn)度假酒店獨(dú)特的風(fēng)格與個(gè)性；2、強(qiáng)調(diào)生活方式的主題化。擁有完善且獨(dú)立的生活配套設(shè)施和綜合性的游憩、娛樂服務(wù)設(shè)施。度假酒店的主訴求，就是為游客提供多樣化服務(wù)、多類型休閑及娛樂服務(wù)。旅游地產(chǎn)不只是單純提供食宿的驛站，更是要為旅游者創(chuàng)造一種全方位的休閑生活經(jīng)歷。這種經(jīng)歷往往與它所處的極致自然環(huán)境產(chǎn)生共鳴時(shí)顯得更加豐富，并容易讓旅游者產(chǎn)生一種場(chǎng)所感和歸屬感。從居住的角度看，猶如多個(gè)設(shè)施完善且相對(duì)獨(dú)立的居住單元體的集合；3、強(qiáng)調(diào)人文服務(wù)的主題化。服務(wù)理念更注重營造人文歸屬感。在服務(wù)理念上除了給游客營造一個(gè)“家”的舒適感覺外，更注重于用我國多重文化因素,注重人文關(guān)懷，給游客營造一種人文歸屬感，不但是一種體驗(yàn)型經(jīng)歷，更能在旅游者離開后仍可回味這種體驗(yàn)。服務(wù)內(nèi)容更為全面與完善。既要加強(qiáng)服務(wù)細(xì)化，更要注重所能提供的服務(wù)項(xiàng)目主次結(jié)合，優(yōu)化服務(wù)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，已達(dá)到對(duì)資源的有效利用。通過挖掘酒店所在地最有影響力的地域特征，文化特質(zhì)，確定一個(gè)有意義的主題文化，以此作為統(tǒng)領(lǐng)旅游地產(chǎn)的核心發(fā)展脈絡(luò)，建設(shè)具有全方位的頗具個(gè)性的度假氛圍和經(jīng)營體系，從而營造出一種無法模仿和復(fù)制的獨(dú)特魅力與個(gè)性特征，達(dá)到實(shí)現(xiàn)提升酒店產(chǎn)品質(zhì)量和品位的目的；4、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品主題的豐富化。產(chǎn)品差異化是吸引旅游者的核心。產(chǎn)品在表現(xiàn)手段上注重綜合運(yùn)用聲、光、電等多種形式的高科技設(shè)施和技術(shù)來包裝，以達(dá)到在形式上給顧客“耳目一新”的體驗(yàn)。增強(qiáng)活動(dòng)項(xiàng)目的互動(dòng)參與性，結(jié)合自身區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)開發(fā)游客參與性主題娛樂項(xiàng)目，既給顧客以全新的親身體驗(yàn)經(jīng)歷，又為其提供了交流的平臺(tái)，滿足了顧客的交際需求；5、強(qiáng)調(diào)物業(yè)主題酒店化。投資置業(yè)、酒店消費(fèi)，使旅游與地產(chǎn)形成兩個(gè)產(chǎn)業(yè)、兩方面需求的有機(jī)結(jié)合，是產(chǎn)業(yè)深化，市場(chǎng)細(xì)分的結(jié)果。旅游與地產(chǎn)結(jié)合發(fā)展的旅游房地產(chǎn)可概括為：旅游的業(yè)態(tài)、地產(chǎn)的模式。旅游具有自然資源的不可再生性的特點(diǎn)，開發(fā)商要考慮如何在開發(fā)期間既能快速回收投資，滿足現(xiàn)金流需求，同時(shí)通過不可再生資源的升值為自己預(yù)留一些未來收益、通過一定的房地產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)型銷售、通過酒店管理模式帶動(dòng)升值、通過代理完整產(chǎn)權(quán)型房產(chǎn)租賃擴(kuò)大使用價(jià)值和投資者收益，達(dá)到經(jīng)營者和投資者的雙贏。所以旅游地產(chǎn)投資模式創(chuàng)新應(yīng)該首先從理念上、觀念上進(jìn)行。未來旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式是運(yùn)營酒店化、資產(chǎn)證券化；
策略七：投資融資途徑確立
旅游地產(chǎn)由于有規(guī)模大、投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資回報(bào)期長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)問題，通常還受自然和社會(huì)經(jīng)濟(jì)、國家房地產(chǎn)政策調(diào)控等影響的不確定因素較多。所以必須打破國內(nèi)銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，拓展多元的投資融資途徑。建議如下：1、國外商業(yè)貸款融資途徑。這類融資渠道大概分為外國政府貸款、國際金融組織貸款、國際商業(yè)貸款。最常用的是國際商業(yè)貸款方式，在我國現(xiàn)行的管理中，國際商業(yè)貸款包括國外商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)貸款、出口銀行、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等。但是特別注意的是這種融資模式因?yàn)榫哂谐瑥?qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制程序、特別看重企業(yè)現(xiàn)金流、特別看重企業(yè)是否穩(wěn)健成長(zhǎng)等因素，所以快而穩(wěn)健的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目才是最重要的；2、旅游地產(chǎn)證券化的模式選擇。將旅游地產(chǎn)與資本市場(chǎng)運(yùn)作捆綁在一起將是未來融資的趨勢(shì)，這樣有利于在大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)中獲取資金，加速資本積累，促使土地的有效利用。資產(chǎn)證券化根據(jù)其產(chǎn)生現(xiàn)金流資產(chǎn)類型的不同，劃分為MBS、CMBS、REITs、 ABS、海外房地產(chǎn)投資基金等。其中MBS 是以住房抵押貸款為基礎(chǔ)，以借款人對(duì)貸款進(jìn)行償付所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐。CMBS商業(yè)抵押擔(dān)保證券（簡(jiǎn)稱CMBS，Commmercial Mortgage Backed Security）是指將傳統(tǒng)商業(yè)抵押貸款匯聚到一個(gè)組合抵押貸款池中，通過證券化過程，以債券形式向投資者發(fā)行的融資方式。CMBS與MBS的主要區(qū)別在于，MBS以住宅地產(chǎn)作為擔(dān)保，而CMBS以商業(yè)地產(chǎn)作為貸款抵押品。REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs一般從上市或非上市公司收購房地產(chǎn)資產(chǎn)包，且嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售，較大部分收益來源于房地產(chǎn)租金收入、房地產(chǎn)抵押利息或來自出售房地產(chǎn)的收益，能夠在證券交易所上市流通。REITs既是房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，又能為購買者提供投資某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的渠道。一般來說，分為股權(quán)類、債權(quán)類和混合型三種。ABS它是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來募集資金的一種項(xiàng)目融資方式；主要針對(duì)除不動(dòng)產(chǎn)外的能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的、可預(yù)期現(xiàn)金流的資產(chǎn)加以證券化。目前，ABS資產(chǎn)證券化是國際資本市場(chǎng)上流行的一種項(xiàng)目融資方式，已在許多國家的大型項(xiàng)目中采用。海外房地產(chǎn)基金對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已改變以前觀望態(tài)度，投資力度很大，投資基金是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券等投資對(duì)象，獲得的凈收益分配給廣大投資者的一種集合投資模式；因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的資產(chǎn)范圍很廣，除旅行社、旅游飯店、旅游交通公司的固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)外，一般還包括景點(diǎn)與景區(qū)中的自然和人文資源，以及相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施、附屬服務(wù)業(yè)、商業(yè)和零售業(yè)的固定資產(chǎn)、住宅和流動(dòng)資產(chǎn)等，所以應(yīng)該根據(jù)這些資產(chǎn)的特點(diǎn)來選擇不同的融資模式；3、境內(nèi)外上市融資。上市融資越來越重要，成為各旅游地產(chǎn)開發(fā)公司的首選融資模式，房地產(chǎn)企業(yè)上市必備條件有持續(xù)三年盈利、凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10%、累計(jì)對(duì)外投資額不超過凈資產(chǎn)的50%、總資產(chǎn)負(fù)債率低于70%、所有者權(quán)益至少5000萬元。境外直接上市即直接以國內(nèi)公司的名義向國外證券主管部門申請(qǐng)發(fā)行的登記注冊(cè)，并發(fā)行股票(或其它衍生金融工具)，向當(dāng)?shù)刈C券交易所申請(qǐng)掛牌上市交易。即通常說的N股、S股等。通常還有的做法就是買殼借殼上市。目前我國境外上市渠道主要是紐約證券交易所（NYSE）和納斯達(dá)克（NASDAQ）；4、金融租賃融資。金融租賃也叫融資租賃，是由出租人根據(jù)承租人的請(qǐng)求，按雙方的事先合同約定，向承租人指定的出賣人購買承租人指定的固定資產(chǎn)，在出租人擁有該固定資產(chǎn)所有權(quán)的前提下，以承租人支付所有租金為條件，將一個(gè)時(shí)期的該固定資產(chǎn)的占有、使用和收益權(quán)讓渡給承租人。只要雙方協(xié)商一致，在租賃期滿后，該租賃物即可以歸承租人所有；5、典當(dāng)融資。典當(dāng)是指當(dāng)戶將其動(dòng)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)利作為當(dāng)物質(zhì)押或者將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費(fèi)用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為；
總的來說，旅游地產(chǎn)行業(yè)是土地和資金的緊密結(jié)合體，二者缺一不可。在當(dāng)前新的金融環(huán)境下，融資能力就是競(jìng)爭(zhēng)力。面對(duì)以上眾多的融資途徑來看，國內(nèi)商業(yè)銀行貸款相對(duì)容易獲得，這是企業(yè)主要融資工具；國外商業(yè)銀行貸款一旦獲得，貸款數(shù)額相對(duì)巨大，利率較高；投資信托信托在期限、規(guī)模、風(fēng)險(xiǎn)方面與房地產(chǎn)開發(fā)匹配，融資方式靈活，節(jié)稅，適合中大型房企；投資基金關(guān)注成長(zhǎng)型規(guī)范企業(yè)，回報(bào)要求高；境內(nèi)上市可以提升企業(yè)品牌，直接擴(kuò)大融資渠道，適應(yīng)房企改制需求；境外上市上市公司可達(dá)到盡可能高的價(jià)格，公司可獲得較大聲譽(yù)，股票發(fā)行范圍廣；金融租賃節(jié)省成本，有避稅作用，無需額外抵押和擔(dān)保品，降低企業(yè)現(xiàn)金流，可獲得余額融資，適合長(zhǎng)期融資需求；典當(dāng)融資辦理時(shí)間短，借款成數(shù)高，無需評(píng)估費(fèi)，當(dāng)金用途不設(shè)限制；私募基金手續(xù)簡(jiǎn)便，可節(jié)省企業(yè)發(fā)行時(shí)間注冊(cè)費(fèi)用，融資數(shù)目大；合作開發(fā)互相補(bǔ)充房地產(chǎn)開發(fā)資源，推動(dòng)資金有機(jī)結(jié)合，盤活開發(fā)項(xiàng)目，獲得合作比較容易；
從旅游地產(chǎn)企業(yè)角度來看，大型企業(yè)適宜選擇投資基金、境內(nèi)上市、境外上市、發(fā)行企業(yè)債、國外商業(yè)銀行貸款；中型企業(yè)適宜選擇投資信托、企業(yè)并購、國內(nèi)商業(yè)銀行貸款；小型企業(yè)適宜選擇私募資金、金融租賃、合作開發(fā)、典當(dāng)融資；結(jié)合各個(gè)融資模式的特點(diǎn)，然后根據(jù)企業(yè)自身情況，找到企業(yè)自身適合的融資模式，是自身投入更少，獲得更多，效率最大化。
作者簡(jiǎn)介：
許豫宏：著名旅游學(xué)者，教授。行業(yè)咨詢15年，成功實(shí)現(xiàn)旅游景區(qū)與旅游城市營銷、旅游產(chǎn)業(yè)與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、城市戰(zhàn)略與旅游地產(chǎn)開發(fā)方案的三步跨越?，F(xiàn)任北京巔峰智業(yè)集團(tuán)副總裁。
先后主持《天津市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《杭州市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《大連市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《寧波市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《天津?yàn)I海新區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《鴨綠江流域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《環(huán)京津溫泉帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《環(huán)京津冰雪旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《泰山風(fēng)景名勝區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》等城市區(qū)域旅游與國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)旅游專項(xiàng)規(guī)劃兩百余部；
先后為北京市、天津市、大連市、南京市、無錫市、蘇州市、青島市、寧波市、秦皇島市、承德市、廊坊市、焦作市、洛陽市、信陽市、泰安市等國內(nèi)六十余個(gè)著名旅游城市的城市戰(zhàn)略發(fā)展與旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的咨詢專家；
先后主持萬象控股集團(tuán)、泛海國際集團(tuán)、象嶼集團(tuán)、利海集團(tuán)、聯(lián)想控股集團(tuán)、龍順莊園集團(tuán)、大連港投資集團(tuán)、陜旅集團(tuán)、港中旅集團(tuán)、中國浩遠(yuǎn)集團(tuán)、泰達(dá)控股集團(tuán)、龍城旅游控股集團(tuán)、海航集團(tuán)、泰興隆集團(tuán)、博大集團(tuán)、百事通集團(tuán)、天房集團(tuán)、國網(wǎng)新源集團(tuán)、泰山旅游集團(tuán)、福興集團(tuán)等百余家企業(yè)集團(tuán)的旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃（策劃）；
先后為上海市旅游（營銷）論壇、中國住交會(huì)旅游城市與旅游地產(chǎn)開發(fā)論壇、深圳旅游地產(chǎn)培訓(xùn)、中國風(fēng)景名勝區(qū)論壇、三峽漢豐湖保護(hù)與發(fā)展論壇、深圳市大鵬灣保護(hù)與發(fā)展論壇、太湖投資論壇、東隴海戰(zhàn)略發(fā)展論壇、中國休閑城市發(fā)展論壇、鳳凰網(wǎng)房地產(chǎn)論壇等60余家論壇（培訓(xùn)）做專題講座。
